Acte necesare vânzare apartament: ghid Piața Online Oltenia

Ca să vinzi un apartament ai nevoie de șase categorii de documente: actul de proprietate, documentația cadastrală, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal, certificatul energetic și adeverința de la asociația de proprietari. Lipsa oricăruia dintre ele blochează tranzacția la notar. Unele au termene de valabilitate scurte, așa că ordinea în care le obții contează la fel de mult ca lista în sine.

Situație reală din practică

Un proprietar găsește rapid un cumpărător și stabilește data semnării contractului la notar. Cu câteva zile înainte află că certificatul fiscal este expirat, iar documentația cadastrală nu reflectă modificările făcute în apartament. Tranzacția este amânată până la actualizarea actelor, ceea ce întârzie atât vânzarea, cât și plata avansului.

Greșeală frecventă

Mulți proprietari încep să strângă documentele abia după ce găsesc un cumpărător. Unele acte se obțin rapid, însă altele pot necesita mai multe zile sau chiar săptămâni, mai ales dacă există neconcordanțe între situația din teren și documentele cadastrale.

Acest ghid îți explică, într-o formă simplă și complet actualizată pentru 2026, ce acte sunt necesare, cine le obține și cum te asiguri că vânzarea nu se blochează.

Ce documente sunt obligatorii la vânzarea unui apartament

Documente pentru cumpărător

Act de identitate
Dovada plății (transfer bancar / avans / finanțare credit)
Aprobarea creditului (dacă este cazul)

Situații speciale (foarte importante)

Dacă apartamentul este cumpărat prin credit ipotecar
acord bancă pentru radierea ipotecii
sold credit actualizat
notarul coordonează închiderea ipotecii

Dacă apartamentul este moștenire
certificat de moștenitor
certificat fiscal actualizat
eventual partaj succesoral

Dacă există divorț
hotărâre judecătorească definitivă
partaj voluntar sau notarial

Pașii vânzării unui apartament (flux corect)

Verificarea actelor de proprietate
Obținerea certificatului fiscal
Obținerea extrasului CF prin notar
Pregătirea certificatului energetic
Stabilirea prețului și antecontract (opțional)
Semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar
Transferul dreptului de proprietate

Greșeli frecvente care blochează vânzarea

lipsa cadastru actualizat
datorii la întreținere
carte funciară cu erori sau neactualizată
lipsa certificatului energetic
diferențe între acte și situația reală a apartamentului

Oricare dintre acestea poate duce la amânarea semnării contractului.

Explicații esențiale (pentru înțelegere corectă)

Ce este extrasul de carte funciară?
Document oficial emis de ANCPI care arată situația juridică a imobilului (proprietar, sarcini, ipoteci).

Ce este certificatul fiscal?
Dovedește că proprietarul nu are datorii la impozite locale.

Ce este certificatul energetic?
Document obligatoriu care clasifică apartamentul din punct de vedere al eficienței energetice.

Checklist rapid înainte de notar

* Act de identitate valabil
* Act de proprietate
* Cadastru și intabulare
* Certificat fiscal
* Adeverință asociație
* Certificat energetic
* Extras CF (obținut prin notar)

1. Actul de proprietate

Dovada că ești proprietarul legal. Poate fi un contract de vânzare-cumpărare anterior, un contract de donație, un titlu de proprietate sau un certificat de moștenitor. Forma depinde de cum ai dobândit apartamentul.

Dacă apartamentul a fost moștenit, trebuie să dezbați mai întâi succesiunea la un birou notarial și să obții certificatul de moștenitor înainte de orice altă etapă. Nu poți vinde un imobil moștenit fără acest document, indiferent cât de clară ți se pare situația juridică a proprietății.

2. Documentația cadastrală și intabularea

Include fișa bunului imobil, planul de amplasament și planul releveu, împreună cu încheierea de intabulare eliberată de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară). Dacă apartamentul nu are număr cadastral sau nu este înscris în Cartea Funciară, trebuie să angajezi un expert autorizat ANCPI pentru realizarea acestei documentații înainte de programarea la notar.

3. Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Acesta este singurul tip de extras de carte funciară care permite autentificarea unui act de vânzare. Nu poate fi obținut de proprietar direct — se solicită de notar în numele tău. Costul este de 40 de lei (sau 200 de lei în regim de urgență) și este valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.

Un detaliu important pe care mulți proprietari nu îl știu: extrasul pentru autentificare blochează cartea funciară timp de 15 zile lucrătoare. Pe toată această perioadă, nicio altă sarcină sau ipotecă nu mai poate fi înscrisă asupra apartamentului. Cumpărătorul are astfel garanția că nu achiziționează un imobil grevat de datorii apărute în ultimul moment.

4. Certificatul de atestare fiscală

Emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale din orașul în care se află apartamentul — în Craiova, Slatina sau Râmnicu Vâlcea, aceasta este direcția din cadrul primăriei locale. Documentul dovedește că nu ai datorii la bugetul local pentru imobilul respectiv. Fără el, notarul nu poate autentifica contractul.

Certificatul fiscal poate fi obținut gratuit prin notariat sau direct de la primărie, dar necesită câteva zile lucrătoare. Nu îl lăsa pe ultima sută de metri — planifică-l cu cel puțin o săptămână înainte de data estimată a tranzacției.

5. Certificatul de performanță energetică

Obligatoriu prin lege pentru orice tranzacție imobiliară. Documentul clasifică apartamentul pe o scară de la A (eficiență maximă) la G (eficiență minimă) și trebuie predat cumpărătorului în original. Este eliberat de un auditor energetic atestat de Ministerul Dezvoltării, care efectuează o vizită fizică la fața locului. Lista auditorilor atestați este disponibilă pe site-ul ministerului.

6. Adeverința de la asociația de proprietari

Atestă că nu ai restanțe la fondul de rulment, fondul de reparații sau cheltuielile lunare comune. Documentul trebuie semnat în clar de președintele și administratorul asociației și ștampilat. Valabilitatea este, de obicei, de două săptămâni. Lipsa semnăturii unuia dintre cei doi invalidează adeverința la notariat.

Dacă ai datorii la asociație, apartamentul poate fi vândut doar după achitarea lor sau printr-o clauză expresă prin care cumpărătorul preia acele obligații, în condițiile legii.

7. Facturile și chitanțele pentru utilități

Ultima factură și dovada plății pentru curent electric, apă și gaze (după caz). Notarul solicită aceste documente pentru a confirma că nu există obligații restante față de furnizorii de servicii.

8. Actul de identitate

Cartea de identitate valabilă la data semnării, pentru toți proprietarii înscriși în actele apartamentului. Un act de identitate expirat anulează programarea la notar pe loc. Dacă ai schimbat numele prin căsătorie sau divorț și actele de proprietate reflectă un alt nume, va fi necesară o procedură suplimentară de rectificare înainte de semnarea contractului.

Cine este responsabil pentru fiecare document

Situații speciale care necesită documente suplimentare

Există câteva cazuri care presupun un dosar mai complex decât cel standard.

Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, ambii soți trebuie să fie prezenți la semnarea contractului sau reprezentați prin procură, chiar dacă actele de proprietate sunt pe numele unuia singur.

Ordinea în care obții actele — ce face diferența

Greșeala cea mai frecventă este să obții toate documentele simultan, fără să ții cont de termenele de valabilitate diferite. Certificatul fiscal și adeverința de la asociație expiră rapid. Dacă le obții prea devreme și tranzacția se amână, va trebui să le refaci.

O ordine logică este:

1. Verifică actul de proprietate și documentația cadastrală — dacă lipsesc sau sunt incomplete, acestea cer cel mai mult timp.
2. Obține certificatul energetic — auditorul trebuie programat și vine la fața locului.
3. Stabilește o dată estimativă a tranzacției cu cumpărătorul.
4. Cu 7–10 zile înainte, solicită certificatul fiscal și adeverința de la asociație.
5. Contactează notarul — extrasul de carte funciară pentru autentificare este obținut de acesta direct.

Dacă plănuiești vânzarea unui apartament în Craiova, Slatina sau Râmnicu Vâlcea și vrei să evaluezi corect prețul de pornire înainte de a pregăti dosarul, include și criteriile după care se stabilesc valorile în piața din Oltenia.

Cât plătești ca vânzător — impozit și alte costuri

Taxele notariale propriu-zise (onorariul notarului, taxa de intabulare OCPI) sunt suportate de cumpărător. Vânzătorul are o singură obligație fiscală directă: impozitul pe transferul dreptului de proprietate.

Impozitul se calculează pe valoarea declarată în contract și se plătește la notar în momentul semnării:

• 1% dacă deții apartamentul de mai mult de 3 ani
• 3% dacă deții apartamentul de 3 ani sau mai puțin

Din 2023 nu mai există plafonul de scutire de 450.000 lei. Impozitul se calculează de la primul leu, indiferent de valoarea tranzacției. Nu se plătesc CASS sau CAS suplimentar față de acest impozit.

Termenul de deținere se calculează de la data contractului de proprietate, nu de la achitarea creditului ipotecar sau de la orice altă dată intermediară. Pentru imobilele moștenite, termenul curge de la data decesului, nu de la data dezbaterii succesiunii — ceea ce înseamnă că, în multe cazuri, moștenitorii beneficiază direct de cota de 1%.

Un exemplu practic: dacă vinzi un apartament în Craiova pentru 300.000 lei și îl deții de 5 ani, impozitul este de 3.000 lei. Dacă îl deții de 2 ani, impozitul crește la 9.000 lei.

Greșeli care blochează tranzacția

Mulți proprietari ajung să amâne semnarea contractului din cauza unor probleme administrative simple. Cele mai frecvente situații sunt:
- cadastru neactualizat sau diferențe între acte și realitatea imobilului
- lipsa certificatului fiscal sau existența unor datorii locale
- neconcordanțe între numele din actele de proprietate și actul de identitate
- lipsa certificatului energetic
- ipotecă activă care nu a fost radiată
- erori în cartea funciară (sarcini nedeclarate sau litigii)

În astfel de cazuri, notarul nu poate finaliza tranzacția până la clarificarea situației juridice.

Pentru o perspectivă mai largă asupra procesului din ambele direcții — și ce verifică un cumpărător înainte de a semna — citește ghidul de cumpărare apartament în Oltenia.

Ce este bine să cunoști

• Documentele cu valabilitate scurtă (extrasul CF, certificatul fiscal, adeverința de la asociație) se obțin cu 7–10 zile înainte de semnare, nu cu luni înainte.
• Dacă apartamentul este moștenit, dezbaterea succesiunii este pasul zero — fără certificatul de moștenitor nu există tranzacție.
• Impozitul pe vânzare (1% sau 3%) este singura taxă suportată de vânzător — toate celelalte costuri notariale revin cumpărătorului.
• Originalele sunt obligatorii la notar — copiile legalizate nu sunt acceptate pentru autentificarea contractului.
• Termenul de 3 ani pentru impozit se calculează de la data contractului de proprietate, nu de la plata integrală sau altă dată.

Dacă vrei să înțelegi și contextul pieței imobiliare din regiune înainte de a stabili prețul de vânzare, Preturi Apartamente oferă o imagine de ansamblu asupra dinamicii actuale din Craiova și orașele învecinate.

Probleme frecvente și rezolvări imediate

Cine plătește actele la vânzarea apartamentului?

În practică, vânzătorul plătește actele de proprietate și documentele pregătitoare, iar cumpărătorul suportă taxele notariale, dar pot exista înțelegeri între părți.

Cât timp sunt valabile actele?

- certificat fiscal: ~30 zile
- extras CF: 10 zile
- certificat energetic: 10 ani

Pot vinde apartamentul fără cadastru?

Nu. Fără cadastru și intabulare actualizate, notarul nu poate autentifica tranzacția.

Este obligatoriu certificatul energetic?

Da. Fără el, vânzarea nu se poate finaliza legal.

Ce se întâmplă dacă am datorii la întreținere?

Asociația poate refuza eliberarea adeverinței, iar notarul poate amâna tranzacția până la clarificare.

Plătesc impozit dacă vând apartamentul moștenit?

Da. Dacă succesiunea a fost finalizată în mai puțin de 2 ani de la deces și vinzi imediat, se aplică 3%. Dacă dezbaterea succesiunii a avut loc mai demult și termenul total de deținere depășește 3 ani (calculat de la data decesului), plătești 1%. Există o singură excepție completă: dacă transferi proprietatea prin donație între rude, nu se datorează impozit.

Concluzie

Vânzarea unui apartament nu este complicată dacă documentele sunt pregătite corect din timp. Problema reală apare atunci când lipsesc acte sau există neconcordanțe în cadastru sau fiscal.

O pregătire corectă scurtează semnificativ timpul până la semnare și elimină blocajele administrative.
Acest ghid este realizat pe baza practicii notariale curente din România și a cerințelor administrative utilizate de:

• notari publici autorizați
• Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI)
• autorități fiscale locale

Informațiile au caracter informativ și reflectă procedura standard utilizată în tranzacțiile imobiliare din România în 2026.